不動産賃貸・投資の税理士サービス

みなさんこんにちは、YFPクレア業種特化　不動産業チームです。

個人不動産オーナーの方が不動産管理会社を設立、法人へ不動産を移転、管理される方が多くいらっしゃいます。
なぜ個人所有ではなく法人を設立、法人で不動産を管理するのでしょうか？

今回は不動産管理会社を設立するメリットを大きく3つ挙げたいと思います。

理由①　所得税・住民税等の軽減になる

不動産所有といってもワンルームからマンション1棟丸ごとなど規模は様々です。

ワンルームのみの場合、ここまで所得は高くなりませんが、不動産を多数抱える方の所得はかなり大きなものになります。
ご存じの通り、所得税は累進課税、所得が上がれば上がるほど税率は高くなります。

一番高い税率ラインの高所得者の方は所得の半分が税金で持っていかれます。
不動産管理会社を設立し所得を法人に帰属させる、家族に役員報酬や給与を支給するなどし、所得を分散させることができれば税率を下げることが可能になります。
ちなみに法人税の税率は普通法人の場合、

• 所得が年800万円以下の部分　→　15％
• 所得が年800万円超の部分　　→　23.20％

になります。
※R5.4月時点

参考：国税庁 No.5759 法人税の税率

所得税の最高税率が45％なので差は歴然ですね。
所得を分散できるのが1つ目のメリットになります。

理由②　相続財産の増加を防止できる

個人所有の不動産を不動産管理会社へ移動させることで個人所有の財産を減らすことができ、将来の相続税負担を減らすことができます。

参考：国税庁 No.4155 相続税の税率

理由③　納税資金の準備ができる

理由①で述べたとおり、ご家族を役員・従業員とし役員報酬・給与を支給することで所得分散ができます。

これにはもう1つメリットがあります。

給与等を受け取ったご家族はそれを将来の相続税の納税資金の準備に充てられるという点です。
個人で不動産を多数所有されている方は対策しないと所得税だけでなく将来の相続税も高額になります。

その際、納税資金が確保できていることは重要です。
不動産管理会社を設立することで、生前の所得税の対策をしつつ、将来の相続税納付に備え準備ができます。

まとめ

今回は不動産管理会社設立のメリットを大きく3つ挙げました。
もちろんデメリットも存在しますので、しっかりとした下調べとご自身の希望等とのすり合わせ等が重要です。

みなさんこんにちは、YFPクレア業種特化　不動産業チームです。

前回は「なぜ不動産管理会社を設立するのか？」について説明しました。
今回は「３つの不動産管理会社の種類」について説明したいと思います。

種類は下記の3つです。

• 管理料徴収方式
• 転貸方式（サブリース）
• 不動産所有方式

前回のコラムで解説した「所得税・住民税等の軽減になる」というメリットを活かすことをメインに考え、”所得分散効果”にフォーカスして順番に見ていきましょう。

①管理料徴収方式

こちらは不動産を個人→法人へ移すことはしません。
不動産の所有権は個人のままになりますので、収入は個人に帰属したままになります。

不動産管理会社は物件の管理を行い、対価として「管理手数料収入」を得ます。
賃貸収入は個人帰属になるため、所得分散効果は低い方式になります。

「管理料手数料収入を大きくすれば問題ないのでは？」

と考えられる方もいらっしゃると思いますがそう上手くはいきません。

プロの管理会社に依頼すると、ざっくりした相場ですが家賃の5～10％が管理手数料になります。
そのため、「管理手数料率を30％にしちゃおう！」と言って管理料率を相場よりも高く設定すると、”過大管理料”となってしまって税務署から指摘されるリスクが大幅に増加します。

例).　毎月100万円の賃貸収入が発生する物件の場合
不動産管理会社に帰属する収入は
1,000,000円×5～10％＝50,000円～100,000円
となります。

この通り、法人に帰属する収入が低いため所得分散効果が見込めない方式になります。

②転貸方式（サブリース）

続いて転貸方式（サブリース）についてです。
こちらも不動産の所有権自体は個人のままになります。

個人所有の物件を不動産管理会社に一括貸付をします。
その後、不動産管理会社が入居者を募集し、賃料収入を得ます。
図にすると下記のような形です。

例).　借上賃料1,105,000円、転貸賃料1,300,000 円 管理料率15％　の場合

個人オーナーのメリットとしては入居者が退去、空室となっても契約上、不動産会社→個人へ決まった家賃が支払われるため、安定した賃料収入が見込めます。

逆に不動産管理会社は空室リスクを負いますので、管理手数料を管理料徴収方式よりも多く設定することができます。
通常は転貸賃料の85-90％程度を借上賃料として設定することが多いです。よって管理料の相場は10％～15％になります。
ただし、借上賃料と転貸賃料の差額が10％～15％を超えると、”適正管理料ではない”とみなされる可能性があります。

例えば
・借上賃料　　910,000円
・転貸賃料　1,300,000円
としている場合です。

この場合、管理料率は30％となり、過大管理料として指摘されるリスクが大きくなります。
管理料徴収方式よりは分散効果が高いですが、「5～10％」が「10％～15％」になる位の効果しか望めません。

③不動産所有方式

この方式は個人→不動産管理会社へ不動産を所有権移転させます。
（通常は建物だけの場合が多いですが、建物・土地両方の場合もあります。）

よって不動産の所有者は不動産管理会社になり、賃料収入は法人に帰属します。
今まで個人に帰属していた収入が法人に移るため、最も分散効果が高い方式になります。

加えて収入が100％法人のものになるため、①②のような管理料設定の問題も無くなります。

賃料収入が1,000,000円の場合、法人に帰属する収入がそのまま1,000,000円となり、個人に帰属する収入は0円になります。
(建物・土地両方を個人→法人へ移動させた場合。)

まとめ

最後に今回の結論をまとめます。
所得分散効果の面だけを見ると、

①管理料徴収方式＜②転貸方式(サブリース)＜③不動産所有方式

という順で効果が高くなります。

大まかですが所得分散効果から見た3つの管理方式の違いについてでした。
どの種類の不動産管理会社を設立するか悩んでいる方のご参考になれば幸いです。

みなさんこんにちは、YFPクレア業種特化　不動産業チームです。

前回は不動産管理会社の3つの管理方式について述べてきました。
今回からは不動産管理会社を活用する上で避けては通れない「適正管理料」の問題について見ていきましょう。

今回は不動産管理会社の3つの種類

• 管理料徴収方式
• 転貸方式(サブリース方式)
• 不動産所有方式

のうち、①の管理料徴収方式の会社の場合を見ていきます。

「管理料徴収方式」とは

まずは「管理料徴収方式」はどのような形態かを復習しましょう。
「管理料徴収方式」は不動産を個人→不動産管理法人へ移すことはしない方式です。
つまり

• 個人所有(収入は個人に帰属)のまま
• 物件の管理料を個人→不動産管理法人へ支払い
  (法人は管理料を「管理手数料収入」等で収入計上)

する形です。
個人の所得分散効果は物件管理料を大きくするほど有利になります。

しかし前回のコラムでも述べたとおり高すぎる管理料は税務署より指摘されるリスクが高くなります。
個人不動産所得の税務調査で大きな論点となるのは

• 管理料の金額
• 修繕費

であり、税務署も当然、管理料の金額は注意しています。
よって「適正な管理料」を設定することは重要なのです。

さらに詳しく！

それでは、次に

• 適正な管理料とは？
• 適正な管理料でも経費計上が認められない場合とは？

この２点を見ていきます。

(1) 適正な管理料とは？

「適正な管理料」とは一体どの程度の金額なのでしょうか？

ざっくりと言えば「第三者に依頼すると発生する管理手数料」が一般的に適正な管理料と言われる金額になります。
つまり
「他の管理会社に頼むとこれくらいかかるよね？」
という金額です。
この金額は一般的に4-6％程度になります。

私としても日頃お客さまの資料を見ていますが管理手数料率は5％が多いような気がします。
賃料が安いエリアに関しては10％近くになる場合もあるようです。

よって、管理料は最大で10％程度に抑えておかないと税務署から指摘されるリスクは高くなります。

(2)適正な管理料でも経費計上が認められない場合とは？

適正な管理料を設定しているにも関わらず経費計上が認められなかったケースもあります。

それは「管理の実態が伴っていない場合」です。

つまりどういうことかと言うと
「不動産管理会社に適正な管理料は払っている、だが実際に管理業務を行っていない。」
ということです。
下記、平成18年6月13日に出た判決になります。

参考URL：国税不服審判所HP

図で示すと上記のような形になります。

外部の不動産管理会社(M社)に②管理料を支払っており、実態としても管理はM社が行っていました。
ですが「本件不動産管理会社【同族】」にも同様に①管理料を支払っており、ここが論点になったものです。

色々と難しく書いてありますが要は
「管理の実態がないのに同族会社に支払いの①管理料を経費計上はダメ」
ということです。

いくら適正な管理料だとしても、管理の実態がないならそれは経費にできませんという判決でした。

おわりに

税務は実態で判断します。
適正な管理料の設定だけでなく、管理業務を行っている実態も伴うことが重要です。

次回は「転貸方式(サブリース方式)」の場合を見ていきます。

みなさんこんにちは、YFPクレア業種特化　不動産業チームです。

前回は管理料徴収方式の不動産管理会社における「適正な管理料」について述べてきました。
今回は不動産管理会社の3つ種類

• 管理料徴収方式
• 転貸方式(サブリース方式)
• 不動産所有方式

のうち、②転貸方式(サブリース方式)の会社の場合を見ていきます。

まずは前回同様、「転貸方式(サブリース方式)」とはどのような形態かを復習しましょう。

こちらも「管理料徴収方式」と同様に不動産を個人→不動産管理法人へ移すことはしません。
個人所有の物件を不動産管理会社に一括貸付をします。
そして不動産管理会社が入居者募集、賃貸収入を得る形になります。

以前示した図を再掲します。

例：借上賃料1,105,000円、転貸賃料1,300,000 円 管理料率15％　の場合

個人オーナーは空室となっても契約により毎月安定した賃料収入が得られることがメリットです。
不動産管理会社は空室リスクを負いますから管理料徴収方式よりも管理料を多く設定することが可能です。
こちらは相場が10-15％程度です。(管理料徴収方式は4-6％、多くとも10％程度)

転貸方式(サブリース方式) の場合は借上賃料と転貸賃料の差額が実質的に管理料になります。
上記の図ですと1,300,000円-1,105,000円＝195,000円→管理料相当部分

よって転貸方式(サブリース方式)での適正管理料の設定は
不動産管理会社→個人オーナーへ支払われる借上賃料の設定が論点になります。

借上賃料を低くすればするほど所得分散効果が高くなります。
ですがこちらも借上賃料を低く設定した場合は判決で否認されています。

下記は過去の判例の1つになります。

参考URL：国税不服審判所HP

こちらは平成6年6月24日に出された判決になります。
仮定の金額を入れ、図解したものが下記になります。

転貸賃料100万円に対し、借上賃料が50万円、管理料率がなんと50％になります。
先ほども述べましたが、転貸方式の場合10-15％程度が目安です。

転貸賃料100万円に対し、借上賃料が0円、管理料率がまさかの100％になります。
何度もしつこいようですが、転貸方式の場合10-15％程度が目安です。

こちらも市場での一般的な設定とはかけ離れすぎており、異常であるとの判決が出ています。
要は「やりすぎだよ」ということです。

転貸方式(サブリース方式)では10-15％程度が適正管理料となります。
そのため、それを超える管理料の設定は税務上指摘されるリスクが高くなりますのでご注意ください。

次回はいよいよ最後「不動産所有方式」の場合を見ていきます。